Ловушка для покупателя:
учимся оформлять сделки с недвижимостью правильно
Что может быть проще покупки? Взял деньги, отдал деньги — получил товар. Но что, если «товар» — это квартира? По неутешительной статистике, каждая 15 сделка с недвижимостью является мошеннической. Разбираемся, как же обезопасить себя и свои деньги, оставшись в итоге с жильем.
Начнем с самого начала — поиска квартиры своей мечты. Специалисты рекомендуют обращать внимание не только на ремонт, но и на количество собственников, и правильное оформление документов.
«Одна из самых распространенных причин, влекущих риски — несоответствие фактической площади квартиры с площадью, на которую зарегистрировано право. То есть, например, производились замеры площади органами БТИ, после чего данные были переданы в Кадастровую палату и внесены в реестр с ошибкой, либо была проведена самовольная перепланировка, в результате которой, фактическая площадь объекта недвижимости была изменена. Это соответственно грозит рисками — приостановкой регистрации прав на недвижимость и даже последующим отказом в проведение регистрации права. Если люди передают деньги на стадии подписания договора купли-продажи, что является частой практикой, а собственниками еще не становятся, существует реальный риск не вернуть денежные средства».

Дмитрий Харалампиди
Юрист агентства недвижимости «Этажи»
Как же правильно оформить перепланировку? Рекомендуется обратиться к проектировщикам и рассказать им, что вы хотите изменить в квартире. Специалисты подготовят проект, который вы отдадите в районную администрацию. Дожидаетесь согласования, проводите перепланировку, которую принимает администрация в лице приемочной комиссии.

Дмитрий Харалампиди
Юрист агентства недвижимости «Этажи»
«Как правило, у всех администраций есть регламент, в котором прописано какие документы нужно предоставить для оказания данной услуги. Естественно, это заявление, документ, подтверждающий права на квартиру, но есть и специфические документы в зависимости от того, что вы хотите сделать. Брать разрешение у соседей тоже нужно не всегда. Как правило, в многоквартирных домах есть товарищество собственников, которое имеет председателя и принимает решение — можно что-то сделать или нельзя, если такое одобрение является обязательным в конкретном случае. Если вы хотите сделать большое окно в несущей фасадной стене, которого изначально не было, то естественно нужно согласовать это с соседями, так как в данной ситуации вы застрагиваете общее имущество многоквартирного дома. Если ваш проект предполагает действия сугубо в рамках своей квартиры и не работы не застрагивают общее имущество в многоквартирном доме, то этого делать не нужно».
Пример перепланировки
Вопрос с собственниками и прописанными в квартире решается на этапе сбора документов. Продавец обязан предоставить данные регистрационного учета и соответствующие разрешения (например, органов опеки, если собственником квартиры является несовершеннолетний).

«Если выясняется, что в квартире прописан гражданин, у которого нет права собственности на эту квартиру, то он не может оспорить сделку. Нужно выяснить, в какое время он был прописан, по какой причине он там был прописан и насколько проблемно снять его с регистрационного учета. Если человек переехал и не может подать заявление в паспортный стол, то всегда есть возможность выписать его через суд. Важно иметь ввиду, что существует круг лиц, которые могут сохранить пожизненное право проживание и пользование в квартире», — рассказывает Дмитрий Харалампиди.
Как понять, что сделка не является мошеннической?
Покупателя, если он нанимает брокера, должна насторожить подозрительно низкая комиссия (меньше 1%) или ее отсутствие. То есть некоторые риелторы, найдя подходящий для вас вариант, предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения, и только после этого показывает квартиру вам. А в итоге получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Один из самых распространенных приемов – это продажа квартиры через подставных лиц. Покупатель отдает оригиналы документов, а затем мошенник ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе.

Еще одна из уловок мошенников — смена адреса. Некоторые продавцы меняют табличку с адресом на доме. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что адрес другой, однако наличие однотипных «домов-близнецов» играет на руку. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее и подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того с покупателем заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший стал собственником старого, требующего серьезных вложений жилья.
«Довольно часто встречаются мошенники пытающиеся продать квартиру, использую поддельные доверенности. В Томске, по-моему, в прошлом году было резонансное дело, когда были выкрадены бланки доверенностей у нотариуса и пытались произвести отчуждение квартиры. Еще встречается способ, когда сделку в качестве продавца проводит лицо, которое состоит на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере, или имеет какие-либо проблемы со здоровьем, которые могут явиться причиной того, что человек не осознает последствий совершаемой сделки. После передачи денег эти обстоятельства якобы выясняются, сделка оспаривается, и покупатель остается не только без квартиры, но и без денег. Были прецеденты, когда суд признавал расписку в получении денег не действительной, так как человек не помнил факта получения денежных средств, на момент ее подписания не мог осознавать юридических последствий».

Дмитрий Харалампиди
Юрист агентства недвижимости «Этажи»
Он отмечает, что покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми документами, включая паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, актуальную выписку из ЕГРН. Также полезно пообщаться с соседями и самостоятельно побывать в районе предполагаемой покупки.

Дмитрий Харалампиди
Юрист агентства недвижимости «Этажи»
«Сделки с недвижимостью — это мероприятие, которое у многих случается раз в жизни, а может и вовсе не случается. Поэтому лучше обращаться за помощью к квалифицированным специалистам — юристам, которые выявят все риски и предупредят о последствиях».
Кроме рисков нарваться на мошенников, есть опасность того, что дом, например, не будет достроен или напротив — снесен.
За пять лет городская администрация подала в суды 234 иска о сносе самостроев, из них удовлетворены 97. В том числе, были снесены восемь (!) многоквартирных домов. По девяти таким постройкам продолжаются судебные разбирательства.
«Администрации нашего города, в лице соответствующего департамента занимается выявлением самовольных построек. Реестр самовольно возведенных домов можно найти на официальном сайте администрации города Томска. Там указан этап судебного разбирательства или решение суда — например, о сносе дома. При выявлении самовольно возведенных домов мы обращаем внимание на земельный участок, на котором этот дом возведен, и выявляем, соответствует ли вид разрешенного использования данного земельного участка тому объекты, что по факту был построен. Если соответствия нет, значит, постройка была самовольной», — отмечает Дмитрий Харалампиди.

С проблемными домами все несколько сложнее. В области их официально 17, но при этом в Томске есть большое количество домов, которые не внесены в официальный реестр долгостроев, хотя сроки строительства у них давно нарушены.
«Если вы заключили с застройщиком договор долевого участия, то в нем должны быть определены планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи квартиры участнику. Необходимо, чтобы в договоре был пункт о неустойке — ответственности со стороны застройщика, в случае, если сроки сдачи дома, а соответственно и передачи квартиры участнику нарушаются. Если этого пункта нет, то всегда можно взыскать законную неустойку, которая установлена законом об участии в долевом строительстве. Если вы планируете обращаться в суд, то правильно будет сначала написать претензию, в которой вы изложите свою позицию. Почему люди не могут доказать свой статус «обманутого дольщика»? Нужно понимать, что застройщик — это профессиональный участник рынка, заключая договор, понимает возникающие правовые последствия и риски. Поэтому, если вы идете в суд, то нужно четко изложить и обосновать свою правовую позицию. А для этого нужен квалифицированный грамотный юрист».

Дмитрий Харалампиди
Юрист агентства недвижимости «Этажи»
Сейчас, как отмечает Дмитрий, в части долевого строительства было принято много изменений, чтобы сделать данный вид сделок более безопасным для граждан. Кроме заключения договора участия в долевом строительстве, жилье в новостройке можно приобрести по договору купли-продажи или с помощью договора паенакопления, который заключатся с жилищно-строительным кооперативом.

Дмитрий Харалампиди
Юрист агентства недвижимости «Этажи»
«Данные способы приобрести квартиру отличаются по возникающим рискам. Договор купли-продажи — риски с готовым жильем минимальны, главное, чтобы объект был построен качественно, для проведения сделки нужен простой набор документов. При договоре долевого участия риски понятны — объект может быть не сдан, поэтому нужно обращать внимание на то, какую ответственность перед вами несет застройщик. Здесь нужно более внимательно и ответственно относиться к заключению договора, либо заключать договор с участием юриста или риелтора. Специфика договоров паенакопления заключается в том, что они не подлежат государственной регистрации, перехода права собственности в данных сделка-нет. Два экземпляра, один из которых забирает пайщик, а второй остается у застройщика. Из рисков — кроме нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику, есть риск, что приобретаемые вами права на квартиру могут быть отчуждены третьим лицам».
«Мы проводим достаточно много сделок с недвижимостью, но бывают ситуации, что ты смотришь на документы и понимаешь, что это что-то новое. Ведь каждый документ имеет свое юридическое значение, несет за собой определенные риски и правовые последствия. Я призываю относиться к покупке недвижимости и сделкам по её отчуждению ответственно — внимательно изучать документы, всё проверять, осознавать что, за подписью стоит не только новоселье, но и возможные, не всегда приятные, последствия».
Дмитрий Харалампиди, Юрист агентства недвижимости «Этажи»

Обратиться за консультацией к специалистам Агентства недвижимости «Этажи» можно лично. Офис агентства находится по адресу пр. Ленина, 60/1, бизнес-центр «Гринвич»; тел. (3822) 280 999.

В рамках юридической рубрики «Знай свои права» ждем от вас других тем и предложений на адрес portaltv2@mail.ru