Быт или не быт?
ЖКХ-ликбез от УК «Академическое»
Вы довольны своим домом? Он крепкий и чистый, крыша не течет, лифты работают, батареи греют, на придомовой территории есть и детская площадка, и парковка, и газоны с клумбами? Если да, то вам повезло с тем, кто управляет вашим жилищем — УК или ТСЖ. Если нет, то деньги, которыми вы оплачиваете графы «содержание» и «текущий ремонт» в квитанции за ЖКХ, скорее всего, используются неэффективно.
Мы обратились к директору управляющей компании «Академическое» Марии Мартыновой, чтобы она на конкретных примерах провела небольшой ликбез на тему: за что мы платим управляющей компании и что вправе требовать от нее.
Все идет по плану
Дом, улица, забор.
Последнему очень не повезло зимой — сначала пару раз неудачно припарковались жители, в потом его задел и повалил набок тракторист во время уборки снега во дворе по Сибирской, 102.
Что делать жильцам? Звонить в управляющую компанию.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«В день нам поступает от 3-4 до 50 заявок от жителей, - рассказывает Мария Мартынова. - Лампочка перегорела, мусор не вывезли, забор сломали, или, не дай бог, кровля потекла. Каждую заявку мы вносим в базу данных, определяем ответственного сотрудника, список заявок за сутки формируется в Журнал, который передается главному инженеру и директору. Так мы с главным инженером можем в режиме онлайн отслеживать ситуацию на нашем жилом фонде».
Информация:
УК «Академическое»
обслуживает 32 жилых дома в Советском районе.
Понятие «обслуживает» включает в себя содержание и текущий ремонт многоквартирников.
Содержание подразумевает вывоз мусора, обслуживание лифтов, приборов учета, работа аварийно-диспетчерской службы (АДС) и другие коммунальные услуги.
АДС работает круглосуточно — дежурный диспетчер, сантехник, электрик.
Всего в управляющей компании — 50 штатных единиц, плюс еще 30 человек, работающих на договорной основе (дворники, уборщицы и т. д.).
Большинство сотрудников живут на обслуживаемой территории, и знакомы с проблемами жилого фонда «изнутри» в управляющей компании «Академическое».
Поврежденный забор у дома на Сибирской, 102 не только подняли, но еще и покрасили. Самому дому на июль запланирована хирургическая операция — будут удалять бетонные плиты у крылец подъездов. Конструктивной нагрузки они не несут, а места занимают много. Из-за них закрыт обзор выходящим на улицу людям — это небезопасно, особенно для детей, которые могут не заметить машины.
Пока наблюдаем за покраской забора, к директору УК подходит женщина с вопросом: можно ли оборудовать крыльцо подъезда пандусом, чтобы ее матери-инвалиду было проще попадать в дом? Можно, говорит директор. Для этого достаточно придти в УК и написать заявление. А вот поставить дополнительный забор под окнами дома УК не сможет, отвечает на следующий вопрос дамы Мария Мартынова. Это не заложено в план работ, составленный для дома по Сибирской, 102.
Информация:
План работы на год — это своего рода обязательство на год УК перед жильцами дома.
Его составляют, исходя из заявлений, поступивших от граждан, и актов весеннего и осеннего осмотра дома.
Два раза в год специалисты всех уровней — инженеры, электрики, сварщики — осматривают жилое строение и составляют опись того, что нужно сделать в доме.
На основании этого УК готовит предложение жителям, в котором указывает весь перечень работ, которые считает необходимым произвести в следующем году.
Это своего рода «меню», в котором есть все — и покраска фасада, и замена труб, и ремонт кровли, и установка видеокамер.
В первом квартале года члены Совета дома во главе с Председателем дома приглашаются на встречу, на которой из «меню» они выбирают самые необходимые пункты.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«После того, как планы составлены, отойти от них по закону мы не имеем права, - говорит Мария Мартынова. - Лишь в редких случаях. Вот как сейчас, когда возникла необходимость в пандусах. Недавно еще случай был — у жителей с Сибирской, 111б, родились двойняшки. Люди обратились, и через две недели пандусы уже стояли. Потому что в доме высокое крыльцо, и маме с огромной коляской и двумя малышами подниматься было не под силу».
Таким образом, если жители решили, что в этом году надо отремонтировать крышу, и собранных денег больше ни на что не хватает, то УК делает крышу. Плюс, возможно, какие-то небольшие работы. Если решили, что нужен ремонт подъезда, то УК делает ремонт подъезда. Часто в домах ремонты подъездов делают по очереди: так, на Сибирской, 114, первый подъезд привели в порядок в 2014 году, второй — в 2015, третий — в 2016, в этом году начинают делать отмостку (водонепроницаемое покрытие по периметру здания из асфальта или бетона, которое служит пешеходной зоной и защитой фундамента от дождевых и паводковых вод — прим. ред.).

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«Мы исходим из той денежной суммы, которая собирается за год по статье «текущий ремонт», - объясняет Мария Мартынова. - Если это 100 тысяч рублей, значит, мы выполняем работы на 100 тысяч рублей. Если миллион — значит, делаем на миллион. Жители сами устанавливают тариф по текущему ремонту. Вся информация о производимых работах на доме есть в открытом доступе — на сайтах ГИС ЖКХ и Реформа ЖКХ».
Экономика должна быть экономной
«Качество жизни улучшать реально, просто надо быть готовым к тому, что это происходит постепенно, - вступает в разговор Сергей, председатель дома по Сибирской, 118. - Я председательствую третий год. Первым делом мы сделали ремонт и поставили общедомовую дверь. Потом стали менять старые кобры на светодиодные светильники — они светят ярче, а энергии потребляют меньше. А год назад ко мне пришла соседка, которая пожаловалась на высокий ОДН. Управляющая компания предложила нам установить АСКУЭ, то есть автоматизированную систему коммерческого учета электроэнергии»
Информация:
ОДН
расшифровывается как «общедомовые нужды». То есть, это расходы на водоснабжение, электроэнергию, отопление общего имущества в многоквартирном доме, которые должны оплачиваться всеми потребителями вне зависимости от того, оборудованы или не оборудованы жилые и нежилые помещения приборами учета.
Плата за ОДН рассчитывается, исходя из разницы между показаниями общедомового и индивидуальных приборов учета или нормативами потребления (в случае отсутствия индивидуальных ПУ). Образовавшаяся разница делится между потребителями пропорционально занимаемой ими площади.
Проблема с ОДН на Сибирской, 118, по словам председателя, возникла из-за того, что в доме более 10 квартир не имеют приборов учета и рассчитываются по нормативам. Система АСКУЭ подразумевает установку приборов во всех жилых помещениях и позволяет единовременно снимать с них показания и передавать в энергоснабжающую организацию и в УК для расчета ОДН.

Сергей
председатель дома по ул.Сибирской, 118
«Когда каждый рассчитывается по своему прибору учета, ОДН будет минимальным, - говорит Сергей. - Плюс система позволяет одномоментно снимать показания с каждого прибора учета. А если делать по старинке, когда контролер проходит снизу вверх, всегда есть некоторая погрешность. И когда у нас более 10 «нормативщиков», там просто нет показаний. Платить за соседей никто не хочет, поэтому в третьем квартале этого года мы вместе с УК систему АСКУЭ установим. Цена вопроса — 2300 рублей за точку учета в каждой квартире. Но, думаю, это скоро окупится».
Предложение УК «Академическое» повесить на дом видеокамеры в 2016 году жильцы дома по Сибирской, 118 тоже поддержали с энтузиазмом.
Вместе изучали рынок, выбирали подрядчиков и результатом очень довольны.
Разрешение хорошее, видеопоток доступен онлайн из любой точки мира.
Мамы в любой момент хоть с телефона, хоть с компьютера могут проверить, все ли в порядке с их детьми, гуляющими на площадке, или едущими в лифте из школы.

Сергей
председатель дома по ул.Сибирской, 118
«Перестали колеса с машин снимать, - радуется Сергей. - А недавно общались с соседями из домов по Сибирской, 116 и 117 — они жаловались, что у них из подъездов пластиковые межтамбурные двери вынесли. А у нас ничего не тронули — видимо, увидели камеры, развернулись и ушли. После этого в 117-м доме камеры уже установили. В 116-м — в планах на этот год».
Любую бытовую проблему можно решить, уверяет Мария Мартынова. Причем, иногда для этого достаточно только желания жителей. Взять детские площадки. Обустраивать с нуля — мероприятие дорогостоящее: комплекс с горкой стоит в районе 100 тысяч рублей, песочница примерно 50 тысяч. Но можно проявить инициативу и поучаствовать в городских программах, тогда детская площадка может быть вполне бюджетной. Так, гордость УК «Академическое» - Сквер Дружбы, который появился по адресу Сибирская, 102/1.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«В 2015 году на этом месте стояли металлические гаражи, - рассказывает Мария Мартынова. - Территория была завалена мусором. У членов ТОС «Сибирский» (ТОС расшифровывается как «территориальное общественное самоуправление» - прим. ред.) возникла идея облагородить это место. Эту идею поддержали Администрация Советского района и наша управляющая компания. Силами УК было вывезено несколько КАМАЗов покрышек, бутылок и прочего хлама, произведена подрезка деревьев.»

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«Изначально планировали выложить плиткой небольшое пространство. В процессе работ Советская администрация помогла нам установить дополнительные комплексы и качели. А потом городские депутаты выделили нам спортивный комплекс в рамках программы «От томского двора к олимпийскому пьедесталу». В результате у нас получилась шикарная площадка! Все работы производили наши сотрудники. Мы подали заявку на участие в конкурсе «Томский дворик», и взяли в этом конкурсе первое место в категории «Совместная инициатива» вместе с ТОС «Сибирский».
«Вопрос-то, вроде, ни о чем, - вступает в разговор гуляющая в сквере Надежда Алексеевна, председатель дома по Алтайской, 124. - Поставить три игровых объекта, а сколько радости у детей и мамочек! И место хорошо выбрано — не ветродуйное, все кустиками засажено, озаборено. Я заметила, что у «Академической» фирменная отличительная черта — потихоньку-помаленьку делать у своих домов все новые детские площадки»

Надежда Алексеевна
председатель дома по Алтайской, 124
А вот другой пример бюджетного благоустройства — территория рядом с домом Сибирская, 104/4.
Председатель дома обратился в УК с просьбой очистить... придомовое озеро.
Водный объект непонятного происхождения — то ли прудик, то ли невысыхающий котлован — много лет представлял собой болотце, покрытое слоем грязи. Неэстетично и небезопасно.
Весной УК почти в полном составе вместе с жильцами дома вышла на субботник, уборка проходила в три этапа. Сначала 22 апреля заказали и установили бункер и очистили территории детской площадки. Потом в течение недели «отскребали» дорожки. И заключительным этапом стала совместная работа с жителями. 27 мая собрали и вывезли 85 мешков мусора. Подварили поломавшиеся от времени качели и горки. Очистили граблями всю территорию, чтобы не осталось осколков и прочего опасного мусора. Сейчас дети бегают здесь босиком.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«Наша работа интересна тем, что в ней можно увидеть результат, — говорит Мария Мартынова. — Приятно, когда жители замечают, что УК работает. Всем, конечно, угодить невозможно — один хочет, чтобы побелили, другой хочет, чтобы покрасили. Мы постоянно ищем консенсус. И не находим его только в одном случае — когда жителям все равно.

Жилищный кодекс наделяет собственников помещений многоквартирного дома большим объемом прав и обязанностей. Содержание жилого дома — это обязанность собственников. И те, кто не принимают участия в голосовании, лишают себя права быть услышанными — потому что все решения по содержанию дома и текущему ремонту принимаются путем голосования. Так что, если не хотите, чтобы под окнами появилась парковка вместо газона — голосуйте!»
По мнению Марии Мартыновой, безынициативность может быть следствием незнания — и законов, и собственных прав. Поэтому УК «Академическое» во время собраний с собственниками регулярно занимается правовым ликбезом. Первые результаты уже есть. Но есть и разочарования.
Так, на призыв директора УК поучаствовать в федеральной программе «Формирование комфортной городской среды» откликнулись не все дома с ее территории.
В одном случае не хватило буквально двух голосов собственников квартир, чтобы у дома появилась возможность получить новый асфальт на придомовой территории за федеральные деньги или обновить детскую площадку.
Но все-таки четыре территории, которыми управляет УК «Академическое» (из 11 в Советском районе), в этой программе поучаствуют. И в результате внутриквартального ремонта получат заасфальтированный проезд от улицы Вицмана до Сибирской, 114, протяженностью более 1000 метров — то есть, по сути, новую дорогу в микрорайоне.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«В рамках этой же программы будут произведены работы по устройству и ремонту тротуаров вдоль этого проезда, - радуется Мария Мартынова. - Жители многие годы были вынуждены подвергать себя опасности, передвигаясь по проезжей части. Финансирования на данные виды работ за счет бюджетных средств мы не могли добиться долгие годы. И только за счет участия в программе микрорайон получит реальное улучшение».
Размер имеет значение
Какую форму управления домом выбрать — вопрос индивидуальный, считает Мария Мартынова.
Плюсы ТСЖ — в «доступности» председателя (только тот, кто имеет собственность в жилом доме, может стать председателем правления ТСЖ), в мобильности принятия решений по тем или иным вопросам: обустроить парковку вместо газона или завезти песок на детскую площадку.
Но в этом случае все полномочия сосредоточены в руках одного человека, и в этом могут таиться риски — особенно, если речь идет о больших многоквартирных домах.
В небольших же домах, где не более 20 квартир, и соседи хорошо друг друга знают, форма ТСЖ, по мнению Марии Мартыновой, может быть вполне эффективной.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«Преимущества УК в том, что это организация, которая имеет лицензию на свой вид деятельности и подотчетна различным органам (налоговой, пенсионным фондам и т. д.), - поясняет Мария Мартынова. - То есть проконтролировать ее деятельность проще, чем ТСЖ. Сотрудники УК имеют профильное образование, опыт, регулярно проходят аттестации и получают допуски для производства работ.

Но самое главное — это разница в цене услуг. Потому что в УК вы платите за содержание специалистов, которые обслуживают несколько домов. ТСЖ тоже обязано содержать аварийно-диспетчерскую службу вместе с электриком, сварщиком, сантехником, бухгалтером, возможно, паспортистом — это уже как минимум пять человек. Даже если они устроены на 0,5 ставки — это уже немаленькая сумма. Плюс минимальный перечень услуг они обязаны оказывать — это значит, зарплата дворнику, техничке. И все это делится на жильцов одного дома».
Так что иногда размер имеет значение. Впрочем, гигантомания — тоже не всегда хорошо. Важно, чтобы у УК были ресурсы и время на выполнение всех своих обязательств. Свою УК Мария Мартынова называет «семейной» - за два года работы в роли директора она успела лично познакомиться с большинством жильцов своих домов. Так что с коммуникацией «собственник — УК» здесь все в порядке. А значит, и возникающие проблемы можно решать оперативно.

Мария Мартынова
директор УК "Академическое"
«Мне как руководителю очень повезло, что большинство обслуживаемых нашей компанией домов находятся в одном месте, — говорит Мария Мартынова, — это значительно облегчает нашу работу. Для меня нет разницы, к какому дому относится земельный участок и относится ли он вообще к дому — он может быть муниципальным, но если я вижу беспорядок, то следующий субботник я проведу именно в этом месте.

И участие в нем примут не только и не столько жители, сколько специалисты УК, включая меня саму. Своим примером я пытаюсь убедить людей в необходимости убирать территорию, на которой ты проживаешь, поскольку стенами квартиры эта территория не ограничивается!»