Как заработать на жилье
Учимся инвестировать в недвижимость
Курс рубля скачет, проценты по вкладам в банках не растут, а эксперты предлагают вкладывать деньги в какие-то паевые или индивидуальные инвестиционные счета. По данным исследования ВЦИОМ, чуть больше половины россиян считают, что самое надежное вложение денег — инвестиции в недвижимость. Так как же можно инвестировать в недвижимость? На эти вопросы ответят специалисты агентства недвижимости «Этажи».
Роман Аржанов
Светлана Рудницкая
Елена Орлова
Аренда или перепродажа?
Средняя цена квартиры на вторичном рынке в Томске составляет 2,794 млн рублей. Секционку можно взять в ипотеку за 650 тысяч, гостинка будет стоить около миллиона рублей.
«Сейчас у каждого четвертого запрос один: «Мне надо квартиру за миллион, а то и меньше». Стараешься объяснить, что за эти деньги нельзя купить однокомнатную квартиру. Даже на Иркутском тракте. И то, если повезет. Но и она будет стоить гораздо больше миллиона», — говорит Роман Аржанов.

«Чаще всего в Томске покупают жилье для себя, для проживания, — отмечает Светлана Рудницкая. — У нас же студенческий город, большой наплыв молодых людей, поэтому жилье эконом-класса очень востребовано. Это гостинки, студии, однокомнатные квартиры. Но предложений не так много. Сейчас жилье эконом-класса в Томске можно купить только у двух-трех застройщиков с правильно оформленными документами на строительство. И то цена на них сравнялась с ценой квартиры в хрущевке».
«До 2018 года были такие компании, которые понимали, что на подобные квартиры всегда есть спрос. Они покупали трех-, четырехкомнатные квартиры и разбивали их на секционки или гостинки. Сейчас малогабаритное жилье в основном предлагают на вторичном рынке», — отмечает Роман Аржанов.

По словам специалиста по недвижимости, чтобы заработать на жилье, надо понимать, что именно ты хочешь — купить, а потом дороже продать, или купить и сдавать в аренду.

«Наплыв клиентов на аренду идет летом-осенью, когда приезжают иногородние студенты и им нужно заселяться. В целом жилье под инвестиции довольно часто оформляют под материнский капитал. Когда есть свои какие-то сбережения, есть 453 тысячи по капиталу, и чтобы маткапитал не пропадал, то берут жилье и сдают в дальнейшем в аренду», — добавляет Елена Орлова.
Разница в два раза
По словам Елены Орловой, стоимость аренды по Томску может отличаться в несколько раз.
«Студенты хотят жить ближе к вузам, поэтому стоимость аренды в студенческих районах в несколько раз выше. Например, аренда на Осипенко может стоить до 12 тысяч, хотя квартиры там далеко не новые. Новая же квартира с такой же площадью в Зеленых горках будет стоить 7 тысяч».

Елена Орлова
Конечно, многое зависит от площади. Например, комнату в Томске можно арендовать намного дешевле.
По данным портала «Мир квартир», житель Томска, сдавая в аренду двухкомнатную квартиру, может прожить месяц, не получая другого дохода, кроме арендной платы.
«Аренда комнаты в месяц может стоить от четырех тысяч на Иркутском тракте до шести с половиной тысяч в районе Лагерного. Если говорить о гостинке, то средняя цена — 8-9 тысяч. На Черемошниках можно найти за семь тысяч, верхний предел — 11-12. Однокомнатная квартира будет сдаваться за 10, двушки за 15. Топовая цена — трешка. Ее можно сдать и за 20, и за 30 тысяч, если квартира находится в элитном доме с дизайнерским ремонтом», — говорит Роман Аржанов.
Коварные доли
Специалисты по недвижимости говорят, что на рынке недвижимости есть особый «товар». Дешевый. Иногда даже в хорошем районе. Но приобретать его советуют в крайнем случае.
Собственники пытаются узаконить, им отказывают в Кадастровой. В Росреестр попадает эта информация, и в выписке ЕГРН появляется отметка о самовольной перепланировке. С этой отметкой сделку о продаже провести невозможно.
«Самое дешевое среди эконом-жилья — это доли. Но доли нельзя оформить в ипотеку, приобрести за материнский капитал. Только за наличку. И покупаете вы долю, скорее всего, навечно, — говорит Светлана Рудницкая. — Когда покупаешь долю, то нужно понимать, на какое время ты ее покупаешь и с какими сложностями столкнешься. Квартиры до 2013 года, разделенные на гостинки, можно было узаконить. То есть была квартира 2, сделать ее 2А, 2Б, 2Г. После 2013 года это сделать невозможно. Но люди делят и по сей день, и все у них хорошо до тех пор, пока они не сталкиваются с продажей».
Решение в таком случае одно — вернуть все на свои места. Но и тут есть сложности.

«Приобрел человек долю на Карташова. Соседние комнаты — гостинки в разделенной квартире — нефтяник, семья узбеков и юрист. Когда он захотел что-то узаконить, то в госорганах ему сказали, что он живет на кухне и что сначала нужно привести планировку в порядок. А у соседей и так все хорошо, переоформлять доли в квартиру они не будут. Соответственно продать долю он так и не сможет. Хотя продает уже на 150 тысяч дешевле, чем покупал», — приводит пример Роман Аржанов.

А Светлана Рудницкая добавляет, что при продаже доли нужно собрать официальный отказ с других дольщиков, что бывает сделать довольно непросто.
Не только квартиры
В термин «недвижимость» входят не одни лишь привычные жилые квартиры и дома, но и ряд других помещений, например, гаражи или склады. В сравнении с квартирами, стоимость подобных инвестиций будет на порядок меньше, а доходность иногда оказывается намного выше.
«Офисные здания — хорошая инвестиция. Но приобретать нужно на этапе строительства, когда цена не очень большая, понимать транспортную логистику здания, его расположение. Минимальный ремонт: перегородки, хорошая проводка, вытяжка. Можно взять такое здание в Северном парке или в Южных воротах, а потом сдать в аренду «Марии РА» или «Магниту». Окупится довольно быстро».

Роман Аржанов
При этом нужно учитывать, что купить квартиру в многоквартирном доме, чтобы потом сдавать ее в аренду магазину или салону красоты, просто так нельзя. Этот вопрос должен решаться на собрании собственников жилья, и осуществить подобный план можно будет в том случае, если владельцы всех остальных квартир будут не против. Если они отказали, а вы все-таки решили квартиру сдать, то вас будет ждать крупный штраф.
Задать свои вопросы специалистам агентства недвижимости «Этажи» можно лично. Консультации проводятся бесплатно.

Офис агентства находится по адресу пр. Ленина, 60/1, бизнес-центр «Гринвич»;
тел. (3822) 280 999
.